LTV? DTI? DSR? 대출 규제 종류

 

보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출을 받아요.

주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 채우죠.

하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않아요.

나름의 기준이 있어요. 바로 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다.

이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있어요.

 

대출규제는 왜 있는 거야?

대출규제의 종류와 그 특성에 대해서는 아래에서 자세히 다룰 것이기 때문에 여기서는 한 가지 예시를 가지고 직관적으로 이해가 가능하게 설명해보겠습니다. 한국부동산원 통계정보시스템 공시자료에 의하면 서울아파트의 평균 매매가격은 15년도 상승장 초입에서 약 5억에 매매가가 형성되어 있었고, 이후 8년간 대세 상승하면서 그 가격이 약 11.5억이 되었습니다.

 

서울 아파트 평균 매매가

기준월	21년 12월	22년 1월	22년 2월	22년 3월	22년 4월	22년 5월	22년 6월
금액(천원)	1,151,469	1,151,721	1,150,842	1,150,146	1,150,416	1,148,808	1,148,214

(출처 : 한국부동산원 통계정보시스템)

 

조금씩 상승하다가 21년 12월 고점을 찍고 이후 11.5억 이였던 평균매매가는 조금씩 하락하여 11.4억에 형성이 되었습니다. 22년 11월에는 10억까지 하락을 하죠.

만약 고점인 11.5억 일때 LTV 규제가 없이 100% 대출을 해줬다면 11.5억 만큼 대출이 승인되었겠죠.

이렇게 되면 처음에 빌려준 11.5억의 대출금액보다 담보의 가치가 더 낮아지는 문제가 발생해요.

 

결국 정부는 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하면서, 대출을 해주는데요.

그래서 시장 상승기에는 주로 LTV를 낮추고, 시장 하락의 끝에는 파격적으로 대출규제를 풀어주면서 안정적인 가격과 불안정적인 가격별로 다르게 대출해주는 거에요.

부양책과 규제책의 목적도 있지만, 사실 가장 중요한 대출 부실화를 막으려는 조치에요.

많은 사람들이 매번 바뀌는 규제를 공부하고 따라잡으려고 해요.

특히 지금과 같은 상황에서는 규제가 추가로 여러 번에 걸쳐 풀릴 수 있기 때문에 변화하는 규제의 세부 내용보다는 큰 개념을 이해하고, 시장 변화에 잘 대응해서 자기에게 맞는 최적의 순간을 잡아 내는게 중요한 시기에요.

 

LTV란?

LTV는 Loan(대출금) to Value(가치, 여기서는 가치평가액) Ratio(비율)의 약자에요.

쉽게 말해 매매가 대비 대출액이라는 뜻이에요. 10억짜리 아파트의 LTV가 70%면 7억이고, 60%면 6억이에요.

전자의 경우 자기자본금은 3억이면 집을 구입할 수 있고, 후자의 경우 4억이 있어야 구입할 수 있어요.

LTV =  대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
주택담보대출의 이름에서 보이듯이 결국 담보가 가장 중요한 기준인 대출이에요.

일반적으로 미래 소득을 기준으로 하는 신용대출에 비해, 실물 담보가 있는 대출이기 때문에 이율이 낮고 조건이 더 좋아요.

특히 주택은 담보 중에서도 가장 가치를 인정해주는 담보에요.

그래서 금융기관도 보통은 가장 좋은 조건으로 많이 대출해주고 싶어하죠.

그래서 역으로 정부에서 가장 중요하게 관리하는 상품이기도 해요.

 

DTI란?

DTI는 Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)의 약자에요.

즉 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자(원리금이라고 함)를 갚는데 사용되는지를 따지는 거에요.

예를 들어 DTI가 40%고 연소득이 1억인 경우, 4천만원을 상환하는 데 쓸 수 있는 상한선이 되고, 그만큼만 대출을 받을 수 있는 거에요.

DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100
* 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계

DSR 이란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미해요.

모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율이에요.

DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉬운데요.

가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인데 반해,

DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념이에요.

즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출 외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이에요.

DSR을 기준으로 대출을 실행 하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행돼서 더 안전하다고 볼 수 있죠.